Louer à Nice en 2025 : ce qu'il faut savoir
Ce guide vous accompagne pas à pas pour réussir votre location saisonnière dans les Alpes-Maritimes, en toute conformité et avec un maximum
Démarches administratives & obligations légales
À savoir : Depuis la loi Le Meur 2025, les contrôles et sanctions sont renforcés à Nice et dans les grandes villes du Sud. Pensez à vérifier les quotas et règles spécifiques de votre commune.
À savoir : Certaines communes exigent une déclaration préalable en mairie, même pour une résidence principale. Le numéro d’enregistrement doit figurer sur toutes les annonces et contrats, sous peine d’amende. Pour les résidences secondaires, le changement d’usage peut être soumis à compensation. Les contrôles sont fréquents et les sanctions peuvent aller jusqu’à 50 000 €.
- Déclarez votre bien sur demarches.nice.fr
- Numéro d'enregistrement obligatoire sur chaque annonce
- Changement d'usage pour les résidences secondaires
- Respect du quota de 120 jours/an pour la résidence principale
- Déclaration des réservations tous les 4 mois
Vérifiez toujours le règlement de copropriété !
- Enregistrez votre logement auprès de la mairie ou de la métropole.
- Affichez le numéro d'enregistrement sur toutes les plateformes (Airbnb, Booking, etc.).
- Respectez les règles de changement d'usage pour les résidences secondaires.
- Déclarez vos réservations sur le portail de la métropole tous les 4 mois.
- Respectez le quota de 120 jours/an pour la location de votre résidence principale.
- Vérifiez les règles spécifiques de votre commune (certaines imposent des quotas ou des restrictions supplémentaires).
- Contrat écrit : Rédigez systématiquement un contrat de location saisonnière détaillé. Chez B&B Azure, nous enregistrons automatiquement l'acceptation des conditions générales de vente et d'utilisation, ce qui Constitue un contrat écrit entre le loueur, le locataire et la plateforme.
- Inventaire & état des lieux : Faites un inventaire précis et un état des lieux d'entrée/sortie.
- Registre des voyageurs : Tenez à jour un registre des personnes hébergées. Toutes les réservations sur la plateforme sont archivées afin que vous puissiez les retrouver à tout moment.
- Sanctions : Contrôles fréquents à Nice : amendes jusqu'à 50 000 € en cas de non-respect.
Fiscalité & Statut LMNP
Bon à savoir : Le régime réel permet d'optimiser la fiscalité, mais nécessite une comptabilité rigoureuse. Utilisez des outils comme jedeclaremonmeuble.com ou faites-vous accompagner par un expert-comptable.
Bon à savoir : Toute activité de location meublée doit être déclarée au greffe (formulaire P0i) et obtenir un SIRET. En régime réel, la tenue d’une comptabilité conforme est obligatoire. L’abattement micro-BIC ne s’applique que sur les recettes brutes. Le régime réel permet de déduire l’amortissement du bien, du mobilier, des travaux, etc. TVA uniquement si prestations para-hôtelières.
Nouveaux seuils 2025 !
Attention : les seuils micro-BIC ont changé en 2025 pour les meublés de tourisme non classés (15 000 € au lieu de 77 700 €).
- Statut LMNP accessible à tous
- Seuils 2025 : 77 700 € (longue durée) / 15 000 € (tourisme non classé) / 77 700 € (tourisme classé)
- Déclaration d'activité, SIRET, comptabilité simplifiée
- Choix entre micro-BIC (abattements 2025 : 50% longue durée / 30% tourisme non classé / 50% tourisme classé) ou régime réel (charges & amortissement)
Le régime réel permet d'optimiser la fiscalité, faites-vous accompagner par un expert-comptable.
- Définition : Le LMNP permet de louer un bien meublé à titre non professionnel, en nom propre ou via une SCI à l'IR.
- Conditions : Recettes locatives annuelles ≤ 23 000 € ou ≤ 50 % des revenus du foyer fiscal.
- Obligations : Déclarer l'activité (formulaire P0i), obtenir un SIRET, tenir une comptabilité, respecter les normes du meublé.
-
Fiscalité :
- Micro-BIC 2025 : Abattements selon type : 50% (longue durée), 30% (tourisme non classé), 50% (tourisme classé).
- Régime réel : Déduction de toutes les charges et amortissement du bien et du mobilier.
-
Amortissement :
- Bien immobilier (hors terrain) : 25 à 40 ans
- Mobilier & équipements : 5 à 10 ans
- Travaux d'amélioration, frais d'acquisition : selon nature
- Déductions : Intérêts d'emprunt, assurances, taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, petits travaux, abonnements, publicité, et frais de la plateforme !.
- TVA : Non applicable sauf services para-hôteliers.
Taxes de séjour
Astuce : La taxe de séjour doit être déclarée et reversée à la métropole. Les plateformes comme Airbnb collectent parfois automatiquement la taxe, mais vérifiez toujours sur le portail officiel.
Astuce : Même si la plateforme collecte la taxe de séjour, le propriétaire doit vérifier et déclarer le nombre de nuitées à la mairie. Pour les hébergements sans classement, la taxe est plafonnée à 6,43 € par personne et par nuit. Les communes peuvent effectuer des contrôles croisés.
Important : La taxe de séjour est obligatoire pour les locations saisonnières à Nice et dans la Métropole.
| Catégorie d'hébergement | Taxe départementale | Taxe communale | Total |
|---|---|---|---|
| Palaces | 5,00 € | 1,43 € | 6,43 € |
| 5★ tourisme | 3,60 € | 1,09 € | 4,69 € |
| 4★ tourisme | 2,65 € | 0,83 € | 3,48 € |
|
3★ tourisme
Résidences de tourisme 4★ |
1,75 € | 0,53 € | 2,28 € |
|
2★ tourisme
Résidences de tourisme 3★ |
1,35 € | 0,42 € | 1,77 € |
|
1★ tourisme
Résidences de tourisme 1-2★ |
0,85 € | 0,27 € | 1,12 € |
|
Camping, caravanage 1-2★
Ports de plaisance |
0,20 € | 0,07 € | 0,27 € |
|
Hébergements sans classement
(hôtels, meublés, résidences, étudiants…) |
5 % * | 1,70 % * | 6,70 % * |
* Note importante
Pour les hébergements sans classement : pourcentage appliqué au coût HT par personne de la nuitée, plafonné à 6,43 €.
Sources : Code Général des Collectivités Territoriales, Loi 2020-1721, Loi 2022-1726, Délibérations Métropole Nice Côte d'Azur.
Résumé des taxes totales
6,43 €
Palaces
4,69 €
5★
3,48 €
4★
2,28 €
3★
Sécurité, environnement & copropriété
Conseil : Pensez à souscrire une assurance responsabilité civile propriétaire spécifique à la location saisonnière. Informez vos locataires sur le tri des déchets et les règles de copropriété.
Conseil : Le détecteur de fumée doit être certifié CE. Respectez les normes PMR pour les immeubles récents ou rénovés. Vérifiez que votre assurance couvre la location saisonnière. Un copropriétaire peut saisir le tribunal pour faire annuler une location si elle trouble la tranquillité ou la destination de l’immeuble. Les locataires doivent respecter le règlement intérieur, les horaires de tranquillité, et le tri des déchets.
- Détecteurs de fumée et de CO obligatoires
- Respect des normes d'accessibilité PMR
- Assurance responsabilité civile propriétaire
- Règlement de copropriété à vérifier
Vérifiez toujours les interdictions dans le règlement de copropriété !
- Sécurité incendie : Détecteurs de fumée (DAAF) obligatoires dans chaque logement.
- Monoxyde de carbone : Détecteurs obligatoires si appareil à combustion ou cheminée.
- Assurance : Responsabilité civile propriétaire spécifique location saisonnière.
- Accessibilité : Respect des normes PMR selon la réglementation.
-
Copropriété :
- Vérifiez le règlement de copropriété : il peut interdire ou encadrer la location meublée touristique.
-
Immeuble non bourgeoisLa modification du règlement de copropriété pour interdire la location meublée touristique peut être votée à la majorité des 2/3 des voix de tous les copropriétaires.
(art. 26 loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi Le Meur 2025)Immeuble bourgeois ou protégéL’unanimité est requise pour toute modification visant à interdire la location meublée touristique.Cas particulierSi la destination de l’immeuble est « bourgeoise » ou si le règlement prévoit une interdiction, la location saisonnière peut être contestée par tout copropriétaire. - En AG, un vote à la majorité absolue (art. 25 loi du 10 juillet 1965) peut modifier le règlement ou interdire la location saisonnière.
- Recours : Si une décision d’AG est abusive ou non conforme à la loi, saisissez le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification.
- Exemple : Un copropriétaire peut contester une interdiction si elle n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble ou la tranquillité des occupants.
- Modalités : Informez le syndic avant toute mise en location, respectez les règles de tranquillité et d’usage des parties communes.
- Nuisances : Respect du voisinage et des horaires de tranquillité.
- Déchets : Information des locataires sur le tri et les horaires de collecte.
Optimisation de la rentabilité
Optimisation : Utilisez PriceLabs ou Beyond Pricing pour ajuster vos tarifs en temps réel. Multidiffusez sur plusieurs plateformes avec un channel manager. Programmez des messages automatiques pour l’arrivée, le départ, et les instructions. Faites appel à un photographe professionnel pour maximiser le taux de réservation. Répondez à tous les avis pour améliorer votre réputation. Passez au régime réel si vos charges sont élevées.
- Choix du régime fiscal adapté (micro-BIC ou réel)
- Amortissement et déductions maximisées
- Tarification dynamique (outils de pricing)
- Multidiffusion sur plusieurs plateformes
- Automatisation de la gestion (channel manager, PMS)
- Photographies professionnelles
- Gestion des avis clients
Utilisez des outils comme PriceLabs, Smartbnb, Lodgify pour automatiser et optimiser vos revenus.
- Tarification dynamique : Adaptez vos prix selon la saison et la demande locale.
- Channel manager : Centralisez vos réservations et évitez les doubles bookings.
- Automatisation des messages : Gagnez du temps et améliorez l'expérience client.
- Photographies professionnelles : Augmentez l'attractivité de votre annonce.
- Gestion des cautions et paiements : Sécurisez vos transactions.
- Outils de comptabilité : Simplifiez la gestion fiscale (ex : jedeclaremonmeuble.com).
Gestion locative & outils
Outils : Lodgify, BookingSync, Smoobu pour centraliser la gestion. Jedeclaremonmeuble.com ou Amarris Immo pour la comptabilité. Smartbnb ou Guesty pour l’automatisation des messages. Swikly ou Stripe pour sécuriser les cautions. DocuSign pour la signature électronique des contrats.
- Channel manager
- Outils de comptabilité
- Automatisation des messages
- Gestion des cautions et paiements
Pour débuter, testez des solutions comme Lodgify, BookingSync, ou Smartbnb.
- Channel manager : Centralisez et synchronisez vos annonces sur toutes les plateformes.
- Outils de comptabilité : Gérez facilement vos obligations fiscales.
- Automatisation des messages : Programmez vos communications avec les voyageurs.
- Gestion des cautions : Sécurisez les dépôts de garantie et les paiements.
Ressources utiles
Ressources : Consultez le Service Public pour les démarches, la Ville de Nice pour les quotas, Impots.gouv.fr pour la fiscalité, le Ministère de la Cohésion des territoires pour la réglementation, le portail taxe de séjour pour la déclaration, et les associations de propriétaires pour conseils et défense des intérêts.
- Ville de Nice – Louer en meublé touristique
- Guide officiel Service Public
- Fiscalité des locations meublées
- Ministère de la Cohésion des territoires
- Taxe de séjour Métropole Nice Côte d'Azur - Important : La taxe de séjour est obligatoire pour les locations saisonnières à Nice.
Pour toute question ou litige, contactez-nous ou un médiateur agréé.
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